Si es extranjero y quiere comprar una casa o un departamento en la costa de Quintana Roo, necesita un fideicomiso bancario. Eso no cambió y no va a cambiar pronto.
Lo que sí cambió son los números. Y una buena parte de lo que se publica en internet sobre este tema, incluyendo lo que nosotros mismos teníamos publicado, se quedó atrás.
Este artículo corrige eso. Le va a decir en qué rango se mueve cada concepto, cuáles son costos oficiales que puede verificar usted mismo, cuáles dependen de una cotización, y qué preguntas hacer para que no haya sorpresas en la firma.
Empecemos por lo más importante.
El fideicomiso no es un costo, son varios
El error más común es tratar "el fideicomiso" como una partida única. En las cotizaciones aparece como una línea que dice "Fideicomiso: 1,500 USD" y el comprador entiende que ahí está todo.
No está todo. Son al menos tres cosas distintas:
El permiso del gobierno federal. Lo expide la Secretaría de Relaciones Exteriores y es un derecho fijo, publicado en la Ley Federal de Derechos.
La comisión del banco por constituir el fideicomiso. La cotiza cada institución y no está publicada.
La cuota anual de administración. Todos los años, mientras tenga la propiedad.
Y alrededor de esos tres están los costos de cualquier compraventa: impuesto de adquisición, notario, registro público, avalúo y certificados. Esos existen igual si el comprador es mexicano.
Los números
El permiso de la SRE
Para 2026, la expedición del permiso de constitución cuesta 21,650 pesos, más aproximadamente 595 pesos por la recepción y examen de la solicitud. Total cercano a 22,245 pesos.
A un tipo de cambio de alrededor de 17 pesos por dólar, eso son unos 1,300 dólares.
Este es un costo oficial, fijo, y no depende del valor de la propiedad. Compre usted un departamento de 200 mil dólares o una villa de un millón, el permiso cuesta lo mismo.
Es también la razón principal por la que la cifra de 1,500 dólares dejó de tener sentido como costo total: el permiso federal solo ya se lleva casi todo ese presupuesto.
La comisión bancaria de apertura
Aquí entramos en territorio de rangos, y conviene decirlo con todas sus letras: los bancos no publican tarifario para este producto.
Lo revisamos. BBVA lo dice de forma explícita en su propia página: para conocer las tarifas hay que contactarlos. Con Banorte, Scotiabank, Monex, Mifel y Multiva la situación es la misma. Son contratos que se cotizan caso por caso a través de la mesa fiduciaria.
Las referencias de mercado para 2026 sitúan la comisión de apertura entre 500 y 1,000 dólares, y hay que agregarle el 16% de IVA, que casi nunca aparece en las cotizaciones informales.
Con IVA, hablamos de aproximadamente 580 a 1,160 dólares.
La cuota anual
Las referencias de 2026 la ubican entre 500 y 850 dólares anuales, más IVA. La cifra de 600 dólares que circula sigue siendo un punto medio razonable, pero como referencia, no como tarifa.
Con IVA, presupuestar entre 580 y 990 dólares al año es prudente.
Dos advertencias sobre esta cuota. Primera: los contratos suelen incluir cláusulas de ajuste, así que la cuota del año uno no es necesariamente la del año diez. Segunda: hay reportes de propietarios que pagan cifras por encima de ese rango. No es evidencia de un cobro indebido, pero sí razón suficiente para pedir por escrito cómo se actualiza antes de firmar.
El impuesto de adquisición
Este es el costo más grande de la operación y el que más desinformación tiene alrededor.
En Playa del Carmen, la tasa es 4% para operaciones a partir del 10 de diciembre de 2025. Antes de esa fecha era 3%, y hasta 2019 era 2%.
Ese cambio es reciente y muchas fuentes no lo han actualizado. Al preparar este artículo encontramos sitios especializados fechados en 2026 que siguen publicando 2%. La diferencia entre 2% y 4% sobre una propiedad de 500 mil dólares son 10 mil dólares.
En Benito Juárez, donde está Cancún, la tasa sigue en 3%: su Ley de Hacienda no se movió en la misma reforma de diciembre de 2025 que sí subió la de Playa del Carmen. En Isla Mujeres, 4%.
Para Tulum y otros municipios, la tasa debe confirmarse en la tesorería municipal correspondiente, porque cada ayuntamiento la regula por separado y las modificaciones no siempre se difunden.
Publicamos la tabla completa, con los once municipios y el artículo que fija la tasa en cada uno, en nuestro análisis del impuesto de adquisición municipio por municipio.
Este es el punto que más queremos subrayar: verifique la tasa en el municipio donde está la propiedad, en la fecha de su operación. No en un blog, no con su asesor, en la tesorería.
Registro Público de la Propiedad
En Quintana Roo el derecho registral no es un porcentaje del valor. Se calcula en Unidades de Medida y Actualización: 65 UMA por cada acto jurídico inscribible.
Con la UMA de 2026, eso son alrededor de 7,625 pesos, unos 450 dólares por acto.
Ojo con "por acto". Una escritura con varios actos inscribibles genera más de un cargo.
Notario y avalúo
Aquí no vamos a darle un porcentaje, y le explicamos por qué.
Existe un Arancel de Honorarios de Notarios Públicos para Quintana Roo, publicado oficialmente. Pero convertir ese arancel en una cifra para su operación concreta depende del instrumento, del valor, y de lo que el notario incluya o no en su honorario.
Las referencias de mercado hablan de rangos amplios, y encontramos que buena parte de lo que se publica como "honorarios notariales" en realidad es un paquete que ya trae adentro el impuesto de adquisición, el registro y los certificados. Sumar ese porcentaje y además cada concepto por separado es contar dos veces.
El avalúo comercial se cotiza según el inmueble.
Nuestra recomendación es que pida una hoja de cierre desglosada que separe honorario profesional, impuestos, derechos registrales, avalúo y gestorías. Un notario serio se la da sin problema.
Presupuesto orientativo
Con lo anterior, así se ve el piso de costos que sí puede comprobar línea por línea, modelado en Playa del Carmen con ISAI de 4%:
Concepto | 200 mil USD | 500 mil USD | 1 millón USD |
|---|---|---|---|
Impuesto de adquisición 4% | 8,000 | 20,000 | 40,000 |
Permiso SRE | 1,300 | 1,300 | 1,300 |
Registro Público, un acto | 450 | 450 | 450 |
Apertura bancaria con IVA | 580 a 1,160 | 580 a 1,160 | 580 a 1,160 |
Subtotal | 10,330 a 10,910 | 22,330 a 22,910 | 42,330 a 42,910 |
A ese subtotal todavía le faltan notario, avalúo y certificados.
Como presupuesto de planeación, considere entre 6 y 8% del precio para el total de gastos de cierre. El porcentaje es más alto en propiedades de menor valor, porque el permiso de la SRE y la estructura bancaria son costos fijos que pesan más sobre una operación chica.
Estos números son orientativos. Sirven para que usted llegue preparado a la conversación, no para sustituirla.
Las cosas buenas que sí tiene el fideicomiso
Después de tanto número, vale la pena decir lo que el instrumento sí resuelve, porque es bastante.
Usted decide todo sobre la propiedad. El banco es el titular formal, pero usted la usa, la renta, la remodela, la hereda y la vende. El fiduciario ejecuta sus instrucciones.
El plazo es de 50 años y se prorroga. La ley lo establece y la prórroga se solicita por conducto del banco. No es automática y hay que pedirla dentro del plazo que marca el reglamento, pero es un trámite previsto, con costo oficial publicado en la Ley Federal de Derechos: 9,740 pesos por la modificación del permiso, y 10,615 pesos si la ampliación de vigencia se solicita de manera extemporánea. Pedirla tarde cuesta más.
Puede designar beneficiarios sustitutos. Esta es probablemente la ventaja más subestimada. Si usted fallece, los derechos del fideicomiso pasan a quien haya designado, con la documentación correspondiente, sin el proceso sucesorio que tendría una propiedad en dominio directo.
Vale la pena dejar esos nombres bien definidos desde la constitución. Cambiarlos después suele tener costo.
Al vender hay dos rutas. Puede cederle sus derechos al comprador dentro del mismo fideicomiso, o el comprador puede constituir uno nuevo. La primera suele ser más barata y conserva el plazo restante. La segunda reinicia los 50 años. Cuál conviene depende del caso, y su notario debe explicarle ambas antes de que decida.
Una aclaración necesaria: ceder el fideicomiso no evita el impuesto de adquisición. Las leyes municipales contemplan expresamente las adquisiciones hechas a través de fideicomiso.
Lo que no funciona como atajo
Circula la idea de que constituir una sociedad mexicana evita el fideicomiso. Para vivienda, no.
La restricción constitucional aplica a inmuebles con fines residenciales, y la definición incluye la vivienda destinada al uso del propietario o de terceros. Rentar el departamento no lo convierte en no residencial.
La sociedad mexicana con admisión de extranjeros sí tiene una vía distinta para inmuebles con fines no residenciales, comerciales o industriales, mediante aviso a la SRE. Pero si lo que va a comprar es una casa o un departamento para habitar o rentar, el fideicomiso es el camino.
Y montar una sociedad para esto trae obligaciones contables y fiscales que suelen costar más de lo que se ahorra.
Marque para validar
Ésta es la parte más importante del artículo y por eso la ponemos al final, donde se recuerda.
Todos los rangos de este texto son referencias de mercado, no cotizaciones. Los costos oficiales, permiso de la SRE, derechos registrales y tasa municipal, sí puede verificarlos usted mismo en las fuentes oficiales. Las comisiones bancarias no, porque los bancos no las publican.
Antes de comprometerse con cualquier operación, haga estas tres llamadas:
Al banco fiduciario. Pida por escrito: comisión de apertura, primera anualidad y fecha de la siguiente, moneda de cobro, IVA aplicable, mecanismo de actualización de la cuota, y costo de cambio de beneficiarios, cesión por venta y prórroga a los 50 años.
Al notario. Pida una hoja de cierre desglosada para el inmueble específico, con honorario profesional, impuestos, derechos registrales, avalúo y gestorías separados.
A la tesorería municipal. Confirme la tasa del impuesto de adquisición vigente en la fecha de su operación.
Son tres llamadas y le van a ahorrar sorpresas de miles de dólares en la firma.
Si quiere, las hacemos con usted. Es parte de lo que hacemos con cada cliente antes de que firme algo.
Fuentes de costos oficiales: Ley Federal de Derechos 2026 para el permiso SRE; Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo y valor de la UMA 2026 para derechos registrales; Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, reformada en el Periódico Oficial del Estado el 10 de diciembre de 2025, para la tasa del ISABI, vigente para operaciones a partir de esa fecha.
Los rangos de comisiones bancarias provienen de referencias de mercado de 2026 y se identifican como tales. Los bancos no publican tarifario abierto para este producto.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal, fiscal ni notarial. Las cifras deben confirmarse para cada operación.
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