Once municipios, tres tasas: el impuesto de adquisición en Quintana Roo, municipio por municipio

Si busca cuánto se paga de impuesto de adquisición al comprar una propiedad en Quintana Roo, la respuesta que va a encontrar casi en todas partes es 2%.

Ese número está mal para cualquier municipio donde usted probablemente esté comprando. Y lo interesante es que no está mal por descuido: está mal por una razón estructural que explica por qué el error se repite tanto.

Le vamos a mostrar de dónde sale el 2%, cuál es la tasa real en cada municipio, y por qué la diferencia le puede costar decenas de miles de pesos.

De dónde viene el 2%

Existe una ley estatal llamada Ley del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado de Quintana Roo. Su artículo 9 dice que el impuesto se calcula aplicando la tasa del 2% al valor del inmueble.

Esa ley sigue vigente. No fue derogada. Si usted la busca, la encuentra, y dice 2%.

Lo que casi nunca se lee es su artículo 1, que es donde está el detalle. Esa ley no rige en todo el estado: es de observancia general únicamente en los municipios de Felipe Carrillo Puerto y Lázaro Cárdenas. Dos, de once.

No siempre fueron dos. El artículo 1 se ha reformado cinco veces, y cada reforma hace lo mismo: tachar de la lista al municipio que acaba de expedir su propia Ley de Hacienda. Decreto 033 en diciembre de 2016, decreto 289 en diciembre de 2018, decreto 023 en diciembre de 2019, decreto 080 en diciembre de 2020 y decreto 201 en diciembre de 2021. El Congreso del Estado los ha ido sacando uno por uno, conforme cada ayuntamiento se lleva el impuesto a su propia legislación y le fija la tasa que decide.

Así que no es una norma residual que aplique por defecto a quien no haya legislado. Es una lista que se recorta.

Y de esos dos que quedan, uno tiene su propia ley diciendo otra cosa. Felipe Carrillo Puerto expidió su Ley de Hacienda en diciembre de 2024 y ahí fijó 3%, sin que nadie lo haya sacado todavía del artículo 1 de la ley estatal. Así que la cifra que domina internet aplica de forma limpia en un solo municipio de los once: Lázaro Cárdenas.

Cuando un sitio web publica "el ISAI en Quintana Roo es 2%", está citando una ley real y vigente. Solo que está citando la que rige en dos municipios donde usted casi seguramente no está comprando.

Ese es el mecanismo. Y explica por qué el dato sobrevive tantos años: quien lo verifica encuentra respaldo legal, lo da por bueno, y nunca llega al artículo 1.

Las tasas reales

Estas son las once, verificadas una por una contra el ordenamiento que las fija.

Tres municipios en 4%, cinco en 3%, tres en 2%. Y tres de esos casos merecen una línea aparte.

Bacalar está en 2%, pero no por la ley estatal. Su propia Ley de Hacienda fija esa tasa en el artículo 57, sobre el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo. Es el caso que conviene tener presente, porque muestra que la tasa y el ordenamiento que la fija son cosas distintas: coincidir con el 2% estatal no significa estar bajo el régimen estatal, y el día que Bacalar mueva su ley, se mueve sin tocar nada de la ley del estado.

Felipe Carrillo Puerto tiene dos normas vigentes que se contradicen. El artículo 1 de la ley estatal lo sigue nombrando, con su 2%, y al mismo tiempo su propia Ley de Hacienda de diciembre de 2024 fija 3% en el artículo 29. Cuál priva no se resuelve leyendo las dos. Si va a comprar ahí, la consulta a la tesorería municipal antes de firmar no es recomendable: es obligatoria.

Lázaro Cárdenas es el único donde el 2% es la respuesta correcta y limpia. Su Ley de Hacienda, reformada en diciembre de 2025, no tiene capítulo de impuesto sobre adquisición: su título de impuestos va de predial, diversiones y vehículos, y nada más. Por eso sigue nombrado en el artículo 1 de la ley estatal, y por eso le aplica el artículo 9.

Lo que esto significa en dinero

La diferencia entre lo que circula y lo que se cobra no es simbólica.

Sobre una propiedad de 6 millones de pesos, comprar en Playa del Carmen al 4% real en lugar del 2% que anuncian muchas fuentes son 120 mil pesos más de los que traía presupuestados. Sobre una de 12 millones, 240 mil.

Y hay un segundo factor que casi nadie explica: el impuesto no se calcula sobre el precio que usted pagó. Se calcula sobre el valor más alto entre tres cifras: el precio de la operación actualizado por inflación, el avalúo catastral y el avalúo comercial.

Si el avalúo sale por encima del precio pactado, la base sube y el impuesto también. Esto es normal y está en la ley, pero sorprende a mucha gente en la mesa de firma.

Tres cambios recientes que conviene tener presentes

Playa del Carmen pasó de 3% a 4% el 10 de diciembre de 2025. Antes de 2020 estaba en 2%. O sea que este municipio duplicó su tasa en seis años, en dos movimientos.

El municipio de Solidaridad ahora se llama Playa del Carmen. Suena a trivia, pero tiene efecto práctico: si usted busca "Ley de Hacienda de Solidaridad" puede caer en versiones anteriores del ordenamiento y leer una tasa que ya cambió.

Y Cancún no siguió a Playa del Carmen. En la tanda de reformas de diciembre de 2025, Benito Juárez no movió su tasa. Se quedó en 3%. Es un buen recordatorio de que estos municipios no se mueven en bloque, aunque sean vecinos y compartan mercado.

Cómo verificarlo usted mismo

Este es un dato público y verificable, y no hace falta ser abogado.

Llame a la tesorería del municipio donde está la propiedad. Pregunte la tasa vigente del impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles y la fecha de la última reforma. Es información que dan por teléfono.

Pregúntele a su notario antes de firmar, no el día de la firma. El notario calcula y retiene este impuesto bajo su responsabilidad, así que sabe exactamente la tasa aplicable. Pedírselo con anticipación le permite ajustar su presupuesto.

Desconfíe de cualquier cifra sin fecha. En este tema la tasa cambia por decreto y las reformas suelen publicarse en el Periódico Oficial del Estado en diciembre, aunque no siempre: Isla Mujeres movió su artículo en julio de 2025. Una cifra sin fecha de referencia no le sirve de nada.

Al preparar este artículo revisamos varias fuentes que publican 2% con fecha de 2026, incluida la página de una asociación profesional del sector. No lo decimos para señalar a nadie: lo decimos porque muestra que ni siquiera las fuentes que uno esperaría que estén al día lo están.

Por qué escribimos esto

Nos pasó algo mientras trabajábamos en nuestro análisis de costos del fideicomiso.

Íbamos a publicar que la tasa en Cancún era 4%, porque era lo que decían las fuentes que habíamos consultado. Al cotejar contra la Ley de Hacienda municipal resultó que era 3%. Sobre una compra de 10 millones de pesos, eso son 100 mil pesos de diferencia en un dato que estábamos a punto de publicar bajo nuestra firma.

Y nos volvió a pasar con este artículo, en sentido contrario. Al preparar la tabla dimos por hecho que Bacalar y José María Morelos, que tienen Ley de Hacienda propia desde hace años, no estarían en el 2%. José María Morelos, en efecto, está en 3%. Bacalar está en 2%, solo que por su propio artículo 57 y no por la ley estatal. Era una inferencia razonable y no aguantó el cotejo.

La dejamos escrita aquí porque dice más sobre cómo se trabaja esto que cualquier cosa que podamos afirmar: la distancia entre una inferencia y un dato es abrir el documento.

Lo corregimos antes de publicar, las dos veces. Pero el episodio nos dejó claro que el problema no es que la información sea difícil de conseguir. Es que circula sin verificarse, se copia entre sitios, y en algún punto todos citan a todos sin que nadie haya abierto la ley.

Por eso publicamos esta tabla con su fundamento al lado. Para que usted pueda comprobarla, y para que si algún día cambia, sepa exactamente dónde ir a ver.

Nota de vigencia: las tasas de este artículo corresponden a la legislación municipal y estatal consultada en agosto de 2026. Las reformas a estos ordenamientos suelen publicarse en el Periódico Oficial del Estado en diciembre. Confirme la tasa aplicable en la fecha de su operación.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría fiscal ni notarial.